Опубликовано:
20 апреля 2017
Теги по теме:

Андрей Малафеев — как строить города и находить идеи на миллион

Яна Матвийчук Идеи для бизнеса 20 апреля 2017 Читать: 18 мин Просмотры: 1824

Андрей Малафеев строит города

Гостем подкаста №102 стал Андрей Малафеев — основатель компаний City Development Solutions и M.A. Group, предприниматель с более чем 20-летним стажем. Член CEO-club в Украине, а также — «Сигарного клуба», в котором Андрей проводит философские вечера. Андрей — кандидат экономических наук.

В интервью Вы прочитаете о множестве окружающих нас возможностей в бизнесе. А также о том как строятся города и сколько людей участвует в градостроительном процессе.

Андрей, хотелось бы начать сразу с самого главного. Расскажи, какой у тебя бизнес?

Замечательный. Там, где мы находимся, существует проектная организация, которая производит совершенно понятную и замечательную продукцию: градостроительную документацию и архитектурную документацию. Также здесь находятся очень умные маркетологи, консультанты. Люди которое продают знания в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и уже недвижимости. Это все разные этапы создания. Поэтому как, можно предположить, для того, чтобы построить, даже маленький, дом нужна документация. Для того, чтобы город возникал, развивался, рос, тоже нужны проекты. Все это делают люди — грамотные и  умные. Они проектируют каким будет город. Мы понимаем, что всегда есть проблемы, с учетом того как принимаются решения, влияние политической составляющей на развитие и строительство городов. Но, как бы то ни было, нужна инфраструктура, нужны дороги, больницы, нужны школы, садики и правильное сочетание количества жилья и инфраструктуры.

Вторая наша продукция – это архитектура, инженерия, все, что связанно с созданием новых объектов архитектуры: домов, торговых центров, офисных центров, жилых комплексов. Для того, чтобы пришли строители и начали строить, нужны документы, им нужно дать чертежи. Это тоже наша продукция. Для того, чтобы принять правильное решение, что строить, в каком объеме, как позиционировать, как продвигать, как назвать, как рекламировать, какое сделать наполнение у жилого комплекса или офисного центра, для этого есть очень грамотные консультанты, которые рассказывают, обрабатывают информацию, исходя из сегодняшней ситуации рынка, подсказывают на, что обратить внимание и объясняют, что будет востребовано рынком. Мы продаем знания и вкус.

Я правильно понимаю, что это больше консалтинговые услуги? Строительством ты не занимаешься?

Строительством я не занимаюсь. Но это не консалтинг. Это производство конечной продукции – мы делаем чертежи. Чертежи в электронном и бумажном виде, папки с документами на которых нарисованы…это документы которые описывают какой должен быть конструктив, какие должным быть трубы. С одной стороны, оно должно быть красивым, а еще оно должно быть функциональным. Мы делаем, определенным образом, планировки. Людям потом там жить долгие годы, и они должны чувствовать себя хорошо. А потом еще нужны какие-то инженерные решения, конструктив, чтобы этот домик правильно стоял и столько лет, сколько предусмотрено строительством и девелопером. Чтобы там правильные трубы проходили и в правильно количестве, чтобы обеспечивали необходимым тех людей, которые окажутся внутри. Т.е. производим чертежи и эстетику, делая красивые чертежи и качественные, и функциональные.

Скажи пожалуйста, как ты выбрал такую идею для бизнеса? Почему?

Потому, что некоторое время мне очень нравилось заниматься покупкой и продажей недвижимости, мы покупали, ремонтировали, продавали. На каком-то этапе стало понятно, что в одном месте собрать людей которые понимают и в градостроительстве, и в архитектуре, и в маркетинге, именно в сфере недвижимости, было очень интересным и приятным. Мне самому приятно общаться с этими людьми и самому приятно об этом думать, читать и развиваться. Очень приятно это продвигать на рынок, потому что я считаю, что это востребовано и еще долгие годы будет востребовано. Ведь это очень концентрированная сфера человеческих знаний, которая очень нужна.

Если я инвестор и у меня есть куча денег, я могу прийти к тебе и сказать: «Андрей, вот давай-ка сделаем проект». Как это происходит?

Если прямо так из далека, тогда хорошо. Тогда идем в другую сторону. На рынке строительства и недвижимости существует четкое деление. Есть компании которые занимаются только одним – земельными участками. Они их отводят, оформляют, они ими оперируют, приводят их в какое-то соответствие документальное, будущему объекту строительства. У государства есть службы, которые обслуживают этот рынок, и они контролируют оборот земли, они фиксируют права собственности на землю, либо права аренды на землю. Это одна часть рынка.

Вторая часть рынка – это девелоперы (разработчики — прим.ред.). Наверное, они самые главные на рынке и во всех радостях или недовольствах жителей городов. Девелоперы – это те люди которые принимают на себя ответственность и девелоперский риск, что они построят здесь, будет это продаваться или нет. Как правило, это люди обладают инвестиционным ресурсом, либо они понимают кого они привлекут для реализации этого проекта. То есть, есть земля и есть люди которые с этим работают, есть девелоперы которые как дирижёры, которые всех организовывают, всех остальных. И вот этот дирижер, он сначала, скорее всего, имеет либо свою первоначальную идею, что он хочет создать (торговый центр или жилой комплекс), а потом уже под эту идею ищет земельный участок. Для этого он нанимает брокеров. Это другие участники рынка, которые помогают найти ему земельный участок и заключить сделку о покупке, либо корпоративных прав, на то юридическое лицо за которым закреплен участок, либо покупку земли. Это редко бывает, но все-таки. Покупают земельный участок и после этого он идет к градостроителю и говорит: «Я на этом земельном участке хочу построить, что-то. Жилой комплекс». Градостроители говорят: «Знаете, сегодня у этого земельного участка есть целевое назначение: промышленный объект. Но, генеральным планом города предусмотрено, что здесь будет жилье.

Нужно изменить процесс целевого назначения. Когда процесс изменения целевого назначения происходит, параллельно, как правило, разрабатываются концепции, маркетинговые концепции. Тут подключаются консультанты. Это, как правило, очень грамотные, приятные, умные люди. Они много читают, много путешествуют и много знают. Они помогают девелоперу выбрать тип жилья, объекты инфраструктуры, которые будут в жилье, количество балконов, санузлов, размеры кухонь. Те параметры, которые с точки зрения консультанта-маркетолога, максимально востребованы рынком.

Потом они вместе с девелопером ставят задачу архитектору. Архитектор говорит: «У этого земельного участка, который Вы уже купили, есть ограничения. Здесь нельзя, например, потому, что самолеты летают – нельзя выше. Здесь, например, школа, поэтому нужно отступить, или тут дорога.» Поэтому есть тысячу параметров которые нужно учесть, чтобы он соответствовал тем ограничениям, которые государство сообщает участникам рынка. И все вместе: девелопер, консультант, маркетолог, архитектор и градостроитель, они все вместе отрезают лишнее и получают какой-то объем. В рамках этого объема они выбирают ту эстетику, которая, как кажется девелоперу и консультанту, сегодня близка к городу, этому конкретному участку, этим людям, которые сегодня, предположительно, хотели бы купить в этом месте то жилье, которое они хотят создать. Поэтому могут быть эконом-класс, комфорт-класса, бизнес-класса и вип-класса. То есть уже есть какой-то класс, к нему свои требования, свое качество материалов. Как следствие — все вместе они начинают создавать этот проект. Тогда архитекторы делают эскизную часть и утверждают её. Потом делают проект – он уже содержит инженерные решения. Все вместе они выходят к общественности. В зависимости об размещения объекта, они согласовывают с различными службами. В процессе появляется масса людей – это поставщики фасадных систем, о которых мы сегодня говорили или поставщики инженерных решений, или инженерных коммуникаций. Всех тех решений, которые в скопе создадут будущий объект.

Когда градостроительный совет утверждает все решения — начинается разработка рабочей документации. Той документация, которая предоставляется строителям, чтобы они строили. Параллельно выбирается генеральный подрядчик – главный строитель, который будет отвечать за все то, что здесь будет происходить. Генеральный подрядчик начинает взаимодействовать со всеми остальными службами. Он организовывает тендерный комитет, который отбирает поставщиков каждого элемента. Посмотрите на любой дом — кажется, что дом стоит себе, да и стоит. Но просто представьте сколько людей занималось тем, чтобы подвести трубы, подвести коммуникации, все это включить, чтобы все это работало. И все, что Вы видите вокруг себя — создали строители.

В этих условиях, когда генподрядчик начинает строить, появляются внешние коммуникации: нужно куда-то подключиться, нужно куда-то прорыть траншеи, что бы на площадке появился свет, вода, канализация, для того, чтобы люди могли там жить полноценно. Для этого государство выдает свои условия и ограничения, которые тоже нужно согласовывать с архитектурным проектом. После этого проводятся тендеры на поставку различных строительных материалов: арматура, бетон, стекло, кирпич, наполнитель. Там тысячи пунктов, по каждому из которых, выбирается лучший поставщик. Если генеральный подрядчик сам может выполнять эти работы, он своих строителей присылает на стройку, а если нет – он нанимает других на каждый отдельный вид работ и следит за тем, чтобы качественно все выполнялось и правильно, слаженно взаимодействовали с остальными.

Расскажи, как бы ты сегодня искал идеи для бизнеса и чтобы ты выбрал? Какие есть фишки, которые бы реализовал? Что ты посоветуешь? Как искать идею?

Много вещей стали унифицированными. Мы же все думаем про себя, что мы очень уникальные. Но, на самом деле приходим в магазин и покупаем одежду по размеру. Поэтому наша уникальность достаточно сомнительная. Телефоны, когда ты сзади посмотришь – там 50 вариантов надписей, а смотришь спереди – все смартфоны на одно лицо. Мне кажется, что в условиях всеобщей унификации, желание выделиться, выглядеть индивидуально, тот бунтарский дух, который сейчас присутствует в обществе… Мне кажется, что он обозначает желание людей потреблять, что-то, что выделяло бы каждого. Что бы одежда его выделяла. Чтобы интерьер дома его выделял. Мне кажется, что это замечательная бесконечная ниша.

Особенно наш народ очень тепло говорит и думает о доме. Для нас дом – это такое уютно место, которое мы наполняем смыслом, куда мы возвращаемся. Чтобы он стал уютным и замечательным, можно производить 1000 вещей, которые связаны с интерьером, которые делают дом индивидуальным. Когда ты не идешь в какой-то там 1500-й магазин, который продает одну и ту же пластмассовую штуку, а приносишь домой, что-то теплое, сделанное руками. Мне кажется, что в условиях, когда есть Интернет-торговля, не нужно договариваться с каким-то большим магазином. И ты начинаешь делать свой продукт. Если он на самом деле красивый и уникальный… Мне кажется очень большая прибыль и большие возможности скрыты в таком слове, как «эстетика». Эстетика, красота, функциональность. Эстетика как то, что удовлетворяет совершенно понятные и интересные вещи. Когда мы говорим о своем доме, мы же чётко понимаем из чего он состоит.

В Украине заработная плата, в среднем, ниже чем в Китае. Но мы очень конкурентные, у нас очень высококвалифицированная рабочая сила, у нас есть оборудование, у нас есть рынок сбыта. Вот мы сейчас не говорим об экспорте, мы говорим только об внутреннем рынке. Я бы говорил, наверно, об аксессуарах, я бы говорил, наверно, об интерьерный вещах, и точно говорил бы о еде. У нас сейчас разнообразия нет, того разнообразия, которое можно увидеть в средней стране, в среднем магазине. Если ты хочешь найти, что-то конкретное и хоть предъявляешь требования к поиску — ты не найдешь.

Сегодня электрокары производятся кем-попало в гаражах. Сколько еще «умных» вещей не умеют реагировать на твои пожелания? Пожалуйста, у тебя целый город, вся планета гудит о том, что будет подключено триллион единиц к интернету. Но никто этим не занимается, потому, что количество людей гранично. При том, что людей всего 7 миллиардов, это все равно граничное количество людей. И количество предпринимателей среди них тоже граничною. А из тех, кто будет заниматься этой тематикой, еще меньше. А тех, кто будет успешен, еще меньше. А тех, кто будет творчески гореть этим, еще меньше. В любом случае – добьешься успеха. Поэтому найти свою нишу –пожалуйста, целая бесконечность. Рынок продовольствия – бесконечен. 7 миллиардов людей пытаются есть каждый день 3 раза, пожалуйста, вперед. Им всем нужно одеваться и все хотят красиво. Та скорость, с которой сегодня меняется мода, та скорость с которой сегодня меняются предпочтения в эстетике, говорят о том, что: «Пожалуйста, делай, ваяй, шей». То ли массовый продукт, то ли индивидуальный, то ли маржинальный какой-то продукт, который удовлетворит самые высокие потребности, и ты продашь 1 продукцию и будешь жить месяц, то ли, что-то массовое заполни, и оно будет просто красивенько лежать и удовлетворять какие-то минимальные требования, и ты тоже будешь молодец.

Андрей, дай, пожалуйста, три совета молодым людям, которые хотят начать бизнес.

1 совет –не бояться. Мне кажется, что это очень важный совет потому, что хочется не выйти за рамки своего диванчика, но, чтобы жизнь поменялась резко в лучшую сторону. Для того, чтобы она поменялась нужно сделать шаг – начать не бояться.

2 совет – будь внимательным ко всему тому, что ты видишь вокруг себя. Конечно, лучше путешествовать, тогда ты видишь больше. Но на самом деле, даже в любой такой литературе написано, что 97% информации которую ты ищешь – находится в открытых источниках. В условиях, когда есть интернет, когда любую книгу ты можешь прочесть бесплатно, когда курсы Стэнфорда, Гарварда и всех вузов которые учат экономике и тем способностям которые ты можешь использовать в своей жизни, ты можешь просто увидеть в интернете, не надо даже никуда выезжать.

3 совет – будь организованным. Это, наверное, самое важное. Помните, даже в футболе это применяется, что система бьет класс. И вот когда говорят, что есть какие-то суперталантливые предприниматели, которые смотрят и одним взглядом определяют, как все будет круто и клево, я больше верю в тех, кто будет последовательно и долго предпринимать усилия в определенном направлении. А если не будет правильно получатся, он делает шаг назад, вот туда где нужно быть внимательным и учиться, и он учится и корректирует свои действия. И дальше движется к своей цели. И вот всегда добьется большего. Поэтому – не бояться, учиться и быть последовательным.

Вопросы: Яна Матвийчук

Теги по теме

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

logo-popup

Заполните, пожалуйста, поле

Заполните, пожалуйста, поле

Заполните, пожалуйста, поле